Alojamiento en apps: el modelo que empieza a mostrar sus límites en destinos turísticos

El turismo en México no se ha desacelerado; ha evolucionado hacia una fase de mayor sofisticación. Destinos como la Riviera Maya y Tulum siguen consolidándose como epicentros de inversión, desarrollo inmobiliario y atracción sostenida de visitantes. Sin embargo, detrás de este dinamismo emerge una nueva lógica de mercado: el crecimiento de la demanda ha dejado de ser, por sí mismo, una garantía de rentabilidad. Hoy, participar en el real estate turístico exige mucho más que inercia; requiere estrategia, diferenciación y una lectura mucho más fina del comportamiento del viajero y del inversionista global.

“El punto no es que la renta corta y el modelo de alojamiento en apps como Airbnb haya dejado de funcionar, sino que dejó de ser simple. Hoy un activo en destino turístico compite no sólo por ubicación, sino por operación, servicio y consistencia en la experiencia. Por eso el inversionista ya no debería preguntarse sólo cuánto puede rentar, sino bajo qué estructura se va a operar y qué tanto valor puede sostener en el tiempo”, explica Ricardo Straffon, fundador y CEO de Sofía Fractional Residence Club.

De acuerdo con el INEGI, el PIB turístico registró un crecimiento cercano a 0.8% anual en 2025; particularmente los destinos de playa registran este año una ocupación promedio de 70.4%, con casos como Playa del Carmen alcanzando cerca del 79%.

Pero ese crecimiento tiene una segunda lectura. La expansión acelerada del turismo en la última década detonó una ola de desarrollo inmobiliario sin precedentes en destinos como la Riviera Maya. Atraídos por la expectativa de rentabilidad, desarrolladores de todo el país entraron al mercado, incrementando significativamente la oferta, particularmente en esquemas digitales de renta corta.

El resultado no fue inmediato, sin embargo hoy empieza a ser evidente: una mayor competencia por el mismo visitante. En destinos como Playa del Carmen y Tulum, donde el inventario de unidades en aplicaciones de renta corta se ha multiplicado, la lógica de precios comenzó a tensionarse. En muchos casos, unidades similares compiten entre sí con tarifas decrecientes para asegurar ocupación, generando lo que en la práctica se traduce en una presión constante sobre los márgenes.

“A diferencia de otros momentos del mercado, donde la ubicación era suficiente para sostener valor, hoy el rendimiento depende cada vez más de factores operativos: gestión de tarifas, posicionamiento en plataformas, calidad del servicio, mantenimiento y atención al huésped”, explica Straffon.

Y es precisamente ahí donde el modelo comienza a tensionarse. La renta corta y las plataformas de alojamiento, que durante años se posicionaron como una vía de ingreso casi pasiva, hoy revelan una operación mucho más intensiva de lo previsto. Gestionar una propiedad implica administrar múltiples canales, coordinar servicios, atender huéspedes en tiempo real, sostener estándares consistentes y absorber comisiones que erosionan de forma directa los márgenes.

A este nivel de complejidad operativa se suma un desafío más profundo y estructural: la ausencia de estandarización. En un mercado fragmentado, donde cada propiedad funciona bajo lógicas distintas, la experiencia del usuario y la eficiencia operativa se vuelven variables, dificultando la escalabilidad y poniendo presión adicional sobre la rentabilidad real del activo.

Straffon explica que, en desarrollos donde múltiples propietarios operan de forma independiente, la experiencia del usuario se fragmenta y puede variar drásticamente entre una unidad y otra. En un entorno profundamente digitalizado —donde la decisión de compra se define por reseñas, calificaciones y reputación online— esa inconsistencia deja de ser un problema aislado: impacta la percepción integral del desarrollo y erosiona su valor en el mercado. El riesgo, hoy, ya no está sólo en el activo, sino en cómo se gestiona. 

A la par, el inversionista también cambió. Lo que antes era una decisión aspiracional, hoy es una decisión financiera: se evalúan retornos, se comparan escenarios y se privilegian estructuras más eficientes. En ese contexto, emergen modelos como la propiedad fraccionada, con operación centralizada y una lógica de uso más alineada al consumidor actual. 

Es en este punto donde el mercado comienza a reconfigurarse y surgen esquemas que responden con mayor precisión a esta nueva lógica. Straffon señala que modelos como la propiedad fraccionada introducen una arquitectura distinta: acceso compartido, operación centralizada y una dinámica de uso alineada con el comportamiento real del consumidor contemporáneo, que ya no busca habitar de forma permanente, sino acceder de manera flexible y temporal.

Hoy, el inversionista que busca participar en este mercado no sólo necesita elegir bien el lugar, sino entender con mayor precisión cómo se comporta ese activo dentro de un entorno más sofisticado, más competido y menos indulgente con decisiones mal estructuradas. Porque en un mercado donde todos pueden entrar, la verdadera diferencia está en quién sabe operar.